1기 신도시 리모델링 아파트

1989년 이후 추진된 제1기 신도시는 부동산시장의 안정화를 위한 대량의 주택공급을 중심으로 추진되었다. 정부는 서울 강남의 중대형 아파트를 중심으로 한 주택가격 폭등을 저지하기 위한 방안으로 제1기 신도시를 조성하여 주택을 공급하였다. 특히 각각의 지구단위계획에 의해 ‘주거용 주택도시’가 조성되었으며, 사업기간은 분당 89~96년, 산본 89~94년, 일산 90~95년, 중동 90~94년, 평촌 89~95년이었다.

 

제1기 신도시는 조성 후 시간이 경과해 리모델링 또는 재건축으로 주거환경의 노후화를 개선 할 시점이 되고 있다. 도시계획의 패러다임이 변하여 경관의 다양성이 도시 디자인의 중요한 이슈가 되었으며 공동주택의 리모델링은 신도시 경관디자인에 큰 변화를 만들 핵심이 된다. 

 

리모델링 열풍은 재건축 규제 완화가 사실상 어렵다는 판단이 큰 영향을 미쳤다. 재건축 아파트에 대한 규제가 완화되어도 재건축 아파트는 시장에 너무 민감하기 때문에 위험성이 뒤따른다. 따라서 최근에는 리모델링에 대한 관심이 크게 높아지고 있다. 오히려 리모델링은 규제가 지속적으로 완화되면서 추진하기 쉬워지고 있는 추세다.

사업 가능 연한이 준공 후 15년으로 줄었고, 주민 동의율은 과거 100%에서 현재는 전체 주민 3분의 2 이상으로 낮아졌다. 1층에 필로티를 설치하면 최상층을 1개 층 더 높일 수 있다. 뿐만 아니다. 사업 추진 기간도 재건축의 절반에 불과한 2~3년이면 충분하다. 재건축이 조합 설립 이후부터 명의 변경이 금지되는 반면 리모델링은 공사 중이더라도 매매가 가능하다는 것도 큰 장점이다. 

 

리모델링을 추진하는 단지라고 해서 무조건 사업성이 있는 것은 아니다. 우선 리모델링으로 주거환경 개선이라는 1차적인 목적 외에 시세 차익까지 노린다면 무엇보다 부동산 시장이 상승세인 지역의 아파트를 골라야 한다. 리모델링을 하려면 단지마다 차이는 있지만 3.3㎡당 500여만원의 공사비가 든다. 현 시세에 총공사비를 합한 금액이 주변 아파트보다 낮아야 완공 후 차익이 생긴다.

 

단지 내에 여유 공간이 있는 아파트가 좋다. 커뮤니티 시설 등의 편의시설을 추가적으로 설치할 수 있기 때문이다. 또한 면적 증가의 필요성이 커 주민 동의가 쉬운 중소형(60~100㎡)이 많은 단지가 유리하다는 점도 유념해야 한다.

일반적으로 리모델링은 500가구 내외의 중형 단지가 가장 적합하다. 그리고 평면 구성상 일자형으로 배치되어 있는 것이 유리하다. 왜냐하면 신축 당시부터 동간 간격이 넓은 단지라야 리모델링으로 좁혀지는 동간 간격을 극복할 수 있기 때문이다. 대형이나 소형 평형이 없거나 적은 단지도 좋다. 신축이 아니기 때문에 경사지에 있는 단지보다는 평지에 위치한 단지를 고르는 게 바람직하다.

 

리모델링은 생활의 다양성을 지향하고 기존의 상황을 유지하면서 성능과 기능의 최소 필요 부분만 개선하는 사고보다는 대량공급의 연장선상에서 전용면적 증가와 주차장 확대가 중심이 되고 이에 따른 비용 부담을 줄이려는 방향에서 기술과 제도가 치우치고 있는 감이 있다. 공급자 측면에서도 리모델링 공사의 경제성에 집중되어 있다.

 

거주자들도 리모델링의 본연의 성능과 기능의 개선보다는 재건축에 가까운 방향으로 재산 가치 향상에 관심이 집중되어 있다. 비용 부담을 최소화하면서 필요불가결한 부분의 성능과 기능 개선을 위해 국토교통부에 서 제시한 소위 ‘맞춤형 리모델링’ 등 다양한 접근 방법이 필요하다. 또한 거주자의 평균적인 생활상을 바탕으로 한 균등·동일한 평면의 제공보다는 다양한 삶을 담을 수 있는 생활 변화에 대 응한 평면의 수용과 더불어 공급도 필요하다. 거주자의 다양한 삶의 형태를 수용하고 변화하는데 대하여 다양성을 수용할 수 있는 가능성을 조금 더 제공할 필요성이 있을 것이다.

 

아울러 시공 및 기술적인 측면에서 습식의 일체식 공법을 일반화하고 있으나, 구조체의 증축과 보수보강 등이 완료된 상 태에서 향후의 유지관리를 고려하고, 2차적인 리모델링을 고려 해 볼 때 구조체와 설비·내장의 분리방식, 부품의 건식화·부품 화도 필요할 것이다. 제도적으로 수평 및 수직 증축과 세대수 증가를 기반으로 하고 있으나 경제성이 있는 일부 수도권의 단지를 제외하고는 리모델링 비용 부담으로 인하여 용이하지 않을 것으로 예측하고 있다.

 

다양한 리모델링이 이루어질 수 있도록 융자, 세제 지원 등의 금융 부담을 줄일 수 있는 방안, 리모델링 성능등급표 시제도 등 리모델링 후의 성능을 표시해주어 거주자들이 안심 하고 리모델링을 할 수 있는 방안을 마련해줄 필요성이 있을 것이다. 선진국들의 상황을 보면 우리나라의 리모델링산업은 이제 시작 단계에 불과하다. 유럽의 재고사회에 접어든 선진국들은 수선, 교체, 개수, 증축, 감축, 용도변경 등 다양한 리모델링의 형태가 나타나고 있으며, 관련 산업을 합치면 전체 산업에서 40~50%의 리모델링 수요가 있다고 한다. 

 

<일본의 리모델링 공사 및  신축공사 바닥면적 추이>

출처: 일본건축학회